Gerade in den letzten Monaten ist die Nachfrage nach Immobilien stark gestiegen. Wer sein Eigentum verkaufen möchte, hat kaum einen besseren Zeitpunkt in seinem Leben gekannt als gerade jetzt.

Die zentrale Frage für den Verkäufer ist hierbei die des bestmöglichen Verkaufspreises. Selbstverständlich spielen oft auch andere Dinge eine Rolle, insbesondere wenn es um die Fortführung eines Lebenswerkes geht oder auch wenn mit dem Eigentum persönliche Emotionen verbunden sind und man gerne den idealen und würdigen Käufer haben möchte.

Der Verkaufspreis sollte jedoch unabhängig von persönlichen Betrachtungen einen realistischen, marktüblichen Preis widerspiegeln, damit der Verkauf für beide Parteien fair ist. Zur Ermittlung eines solchen Preises gibt es 2 Verfahren, die in der Regel Anwendung finden.

Inzwischen ist es üblich geworden eine Immobilienbewertung online vornehmen zu lassen. Dieses spart eine Menge Zeit und kann in wenigen Minuten problemlos erfolgen.

Wer sich im Vorfeld näher mit der Bewertung seiner Immobilie beschäftigen möchte, kann nachfolgend hierzu mehr erfahren.

Die Bewertungsverfahren

Oft haben die Verkäufer eine bestimmte Vorstellung von dem, was mit dem Verkauf an Gewinn erwirtschaftet werden könnte. Allerdings basieren diese Vorstellungen selten auf fundierten Bewertungsverfahren.

Grundsätzlich werden Immobilien üblicherweise entweder nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren bewertet. Wir gehen hier auf diese beiden Verfahren näher ein.

Das Ertragswertverfahren

Wie das Wort schon besagt, spielt der Wert eine Rolle, der mit der Immobilie üblicherweise erzielt werden kann. Dieses kann beispielsweise der Miet- oder Pachtertrag sein. Dieses Verfahren wird daher häufig bei Geschäftsimmobilien, Mehrfamilienhäusern oder Immobilien angewendet, die hierfür besonders geeignet sind (Hotels, Parkplätze, Parkhäuser oder ähnliche).

Der Vorteil dieses Verfahrens ist die Berücksichtigung der voraussichtlichen Erträge zur Ermittlung des Wertes der Immobilie. Die Rentabilität kann so mit anderen Geldanlagen verglichen werden.

Der Nachteil des Verfahrens ist, dass nicht mit Sicherheit vorausgesagt werden kann, welche Erträge künftig tatsächlich anfallen. Mieter können beispielsweise kündigen und damit verbundene Lehrstände mindern die erwarteten Erträge. Die Preisentwicklung am Markt ist unvorhersehbar und es kann im Laufe der Zeit zu Mietzuschlägen oder Abschlägen kommen, Renovierungs- und Erhaltungsaufwendungen sind ebenso nie genau kalkulierbar.

Das Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren

Eine Immobilie ist nicht immer mit konkreten Erträgen bewertbar. Das Sachwertverfahren kommt deshalb in der Regel bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern zum Einsatz, die vom bisherigen Eigentümer selbst genutzt wurden und/oder keine Vermietung bzw. Verpachtung vorlag.

Grundsätzlich wird hierbei für die Immobilie selbst ein Wert bestimmt und der Bodenwert hinzuaddiert.

Hierbei finden ortsübliche Marktpreise in Form eines definierten Faktors bei der Berechnung ihre Anwendung. Wenn Gartenanlagen, Garagen oder Nebengebäude vorhanden sind, werden diese ebenfalls in die Gesamtwertberechnung einbezogen.

Der Bodenwert

Basis für die Berechnung des Bodenwertes ist der sogenannte Bodenrichtwert/qm. Dieser bestimmt sich nach den üblichen Verkaufspreisen in der Region, wo sich das Objekt befindet.
Dieser Wert wird mit der Grundstückgröße in Quadratmetern multipliziert. Das Ergebnis ist der Bodenwert.

Wert der Immobilie und Gesamtwert

Ein zweiter wichtiger Faktor sind die Herstellungskosten des Objektes inkl. der Außenanlagen und Nebengebäude. Diese Berechnung ist komplexer, denn hier finden Größen wie die Art des Hauses, die Ausstattung der einzelnen Räume, Dämmung, Qualität der Bauelemente wie Türen, Böden, Decken, Bäder uvm. Anwendung. Aus diesen Faktoren bestimmen sich die Herstellungskosten, welche in der Regel notwendig sind, um ein solches Objekt zu bauen bzw. herzustellen.

In die Berechnung fließen ebenfalls notwendige Renovierungsarbeiten bzw. Renovierungskosten ein. Ein hoher Renovierungsaufwand führt dabei unweigerlich zu einem erheblichen Abschlag.

Die Herstellungskosten werden um die voraussichtlichen Renovierungskosten vermindert und ergeben so den Sachwert des Gebäudes, der noch mit dem sogenannten Marktanpassungsfaktor multipliziert wird, um den regional üblichen Marktpreis darzustellen.

Ebenso wird der Bodenrichtwert mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert.

Beide Werte, der angepasste Bodenrichtwert und der angepasste Sachwert der Immobilie werden nun addiert und ergeben den marktüblichen Gesamtwert der Immobilie inkl. Grundstück.

Wenn Sie so den Wert einer Immobilie festgestellt haben und diese ihr Eigentum ist, so vergessen Sie bitte auch nicht ihren Vermögenswert abzusichern.